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最高院:为借款担保而签订房屋买卖合同无效!!!

作者:admin发布时间:2020-10-15分类:发现河南浏览:8评论:0


导读:原标题:最高院:为借款担保而签订房屋买卖合同无效!!!当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保的,构成通谋虚伪表示,...
原标题:最高院:为借款担保而签订房屋买卖合同无效!!!

当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保的,构成通谋虚伪表示,房屋买卖合同本身作为伪装行为无效,而借款担保作为隐藏行为,在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下,可以肯定其在当事人之间的合同效力。

毛来华、林福汉执行异议之诉再审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

(2016)最高法民再113号

再审申请人(一审被告、二审上诉人):毛来华,男,汉族,1973年4月26日出生,住福建省福州市晋安区。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):林福汉,男,汉族,1989年11月23日出生,住福建省福州市仓山区。

一审被告:刘宣求,男,汉族,1985年2月20日出生,住福建省周宁县。

再审申请人毛来华因与被申请人林福汉、一审被告刘宣求执行异议之诉纠纷一案,不服福建省高级人民法院(2014)闽民终字第128号民事判决,向本院申请再审。本院于2015年12月1日作出(2015)民申字第172号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭进行了审理。再审申请人毛来华的委托诉讼代理人黄育英、邓飞霞,被申请人林福汉的委托诉讼代理人郑雄英,一审被告刘宣求的委托诉讼代理人何文曙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

毛来华申请再审请求:1.依法撤销福州市中级人民法院(2013)榕民初字第519号民事判决书和福建省高级人民法院(2014)闽民终字第128号民事判决书;2.依法驳回林福汉的诉讼请求;3.依法判决林福汉承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由:(一)林福汉与刘宣求签订的合同名为房屋买卖合同,实为民间借贷合同,一审法院确认林福汉与刘宣求签订的《房屋买卖合同》有效缺乏依据,属认定事实不清。1.从林福汉提供的银行转账凭证看,其在向刘宣求支付800万元时注明款项性质为借款,而非购房款,该内容为其自行填写,应是其真实意思表示。林福汉主张款项性质系银行管理需要随意填写缺乏依据。

刘宣求述称,同意毛来华的再审请求。(一)林福汉并未履行支付《房屋买卖合同》项下800万元购房款的义务。1.《房屋买卖合同》第8条约定林福汉支付购房款的银行账户尾号是“8291”,但林福汉三次转账的银行账户尾号均是“6940”,与合同约定不符,刘宣求从未承认过上述汇款是购房款,仅认可收到的该800万元是向林福汉的借款。2.林福汉第一笔300万元款项转账在前(2012年6月19日),《房屋买卖合同》签订在后(2012年6月20日)。在林福汉通过尾号为“6940”的银行账户汇款300万已完成的情况下,双方于次日订立的房屋买卖合同仍特别约定林福汉支付购房款的银行账户尾号是“8291”,足以认定林福汉在房屋买卖合同订立前通过非合同约定账户转账的第一笔300万元款项并非支付购房款,而是借贷款项。3.林福汉分三次向刘宣求汇款800万元,每一次的汇款用途都写明为“借款”而非购房款。一、二审法院认为款项用途的记载不影响房屋买卖合同的性质和效力,明显不当,应予纠正。(二)《房屋买卖合同》实质上是民间借贷的担保合同,且属于流质契约。1.事实真相是:刘宣求向林福汉高利贷借款800万元,借款期限为3个月,自2012年6月19日至2012年9月19日,月利率为9%。刘宣求以案涉店面作担保,签订了《房屋买卖合同》,并向林福汉出具了借据。后因刘宣求未能按时还款,林福汉提起本案诉讼,但刻意隐瞒了双方之间的借贷事实。2.担保房屋当时的价值(购买时房屋价款就达1341万元,如考虑之后的升值因素价值更高)明显高于债权价值800万元,《房屋买卖合同》排除了清算程序,不考虑担保房屋的价值,属于法律禁止的流质契约,当属无效。3.从《房屋买卖合同》的内容看,均系围绕刘宣求向林福汉所借800万元而产生,有违一般房屋买卖合同的交易习惯。(三)一、二审法院认定林福汉合法占有案涉店面缺乏充分依据。综上,一、二审判决认定事实不清,适用法律错误,处理结果有误,请求撤销一、二审判决,驳回林福汉的诉讼请求。

展开全文

本院对一、二审法院查明的事实予以确认。

本院再审认为,本案的争议焦点是:(一)案涉《房屋买卖合同》是否有效;(二)林福汉的执行异议是否具备阻却执行的条件。

(一)案涉《房屋买卖合同》是否有效

根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定,民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”

(二)林福汉的执行异议是否具备阻却执行的条件

在案涉《房屋买卖合同》只是债权担保的情况下,债权人林福汉实现债权的方式应当是在刘宣求债务履行期限届满后,向其主张债权,在刘宣求拒不还债或者无力还债的情况下,林福汉方可就《房屋买卖合同》项下的房产主张权利,以担保其债权的实现。但由于当事人的这一隐匿意思表示仅在当事人之间产生合同效力,且林福汉、刘宣求并未就以案涉店面为借款设立担保进行登记, 故林福汉并未就案涉店面享有所有权或者担保物权,尚不能构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条所规定的“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”,故根据该解释第十九条之规定,林福汉的异议理由不能成立,本院驳回其“停止对案涉店面的执行,解除对案涉店面的查封”的诉求。

一、二审判决认定林福汉的执行异议成立,主要是依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理产权过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。本院认为,案涉《房屋买卖合同》名为房屋买卖,实为借款非典型担保,不存在适用该条司法解释的前提条件。一、二审法院适用法律错误,本院予以纠正。

综上所述,毛来华的再审请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、撤销福建省高级人民法院(2014)闽民终字第128号民事判决、福建省福州市中级人民法院(2013)榕民初字第519号民事判决;

二、驳回林福汉的诉讼请求。

一审案件受理费67800元、二审案件受理费67800元,均由林福汉承担。

本判决为终审判决。

审 判 长  周伦军

代理审判员  苏 蓓

代理审判员  郑 勇

二〇一七年十二月十六日

书 记 员  陈 明

来源:裁判文书网、兑诚法律人

编辑:贾共鑫、梁富海

审核:程 彤

标签:担保林福刘宣合同再审最高院借款购房款事实银行林福汉刘宣求毛来华二审


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